香港地鐵盈利之謎

港鐵公司的前身為香港地下鐵路有限公司，于1975年成立。截至2015年年中，港鐵公司的市值約為2109億港元，其中政府占股76.7%。據(jù)悉，港鐵公司目前的負(fù)債率僅為7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它國(guó)內(nèi)外地鐵公司。公開資料顯示，目前，港鐵公司運(yùn)營(yíng)香港9條市區(qū)鐵路線及一條機(jī)場(chǎng)快線，并在新界西北提供輕軌服務(wù)，總長(zhǎng)約221公里，工作日日均運(yùn)量超過(guò)546萬(wàn)人次，占香港公共交通總運(yùn)量的48.1%。此外，港鐵公司還在香港之外的6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)鐵路，全球超過(guò)兩萬(wàn)名員工。

盈利靠的是“軌道交通+物業(yè)”

港鐵過(guò)去三十六年之所以盈利，靠的是R+P（軌道交通+物業(yè)），它的盈利一多半來(lái)自于地鐵上蓋的物業(yè)開發(fā)；物業(yè)租賃和管理。事實(shí)上，港鐵的模式是歷史的選擇。四十年前，香港人口快速增長(zhǎng)，基建不到位，房屋嚴(yán)重短缺，交通更是擠的水泄不通。政府為解決交通問(wèn)題，決定興建全新的地下鐵路。另外，為了緩解金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，政府決定以商業(yè)原則經(jīng)營(yíng)鐵路，以鐵路上蓋及周圍的土地發(fā)展來(lái)提供所需資金，“軌道交通+物業(yè)”應(yīng)運(yùn)而生。

軌道交通的投資跟一般的投資不一樣，它的前期資金很大。建好以后，營(yíng)運(yùn)的時(shí)候也要不斷地做投資追加資產(chǎn)更新，比如港鐵2014年的利潤(rùn)為116億港元，必須要投入60億港元對(duì)軌道系統(tǒng)進(jìn)行維修，更新，要不然，零件、系統(tǒng)就會(huì)老化發(fā)生問(wèn)題。

港鐵公司的成功在于發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律。地鐵運(yùn)營(yíng)還要按照市場(chǎng)來(lái)收費(fèi)，不能自己隨便收費(fèi)，但是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的票價(jià)就會(huì)虧本，這是一個(gè)矛盾。不過(guò)地鐵跟公交跟巴士不同的是，鐵路能夠帶來(lái)一些延外的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。一旦建了車站以后，旁邊的地價(jià)會(huì)因?yàn)榻煌ǚ奖愣嵘绾稳セ厥赵黾宇~外的效益是一個(gè)很好的課題，香港采取用軌道交通+物業(yè)的模式來(lái)回收這個(gè)價(jià)值。

究竟如何回收這個(gè)價(jià)值？港鐵操作的程序是這樣的：在建一條新線的時(shí)候，政府先做規(guī)劃，覺得要建這條新線了。然后做可行性研究，找出資金缺口如何，比方說(shuō)要建一條地鐵需要500個(gè)億，將來(lái)收入跟支出是如何，最后算下來(lái)可能資金缺口是200個(gè)億，那么就來(lái)填補(bǔ)這個(gè)資金缺口。”

然后港鐵公司開始參與，找出一些地塊，這些地塊政府給港鐵開發(fā)，政府會(huì)測(cè)算其將來(lái)能夠得到的利潤(rùn)，并且這個(gè)利潤(rùn)要能夠填補(bǔ)地鐵建設(shè)的資金缺口。

地鐵站提升地價(jià)

香港的南港島線（東段）就是這個(gè)操作思路。姚展告訴記者，“當(dāng)時(shí)政府聘請(qǐng)兩個(gè)顧問(wèn)團(tuán)來(lái)討論，我們說(shuō)要填補(bǔ)南港島線（東段）資金缺口，我們要某個(gè)塊地，上面的樓面面積是多少，政府就聘請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)估算，他們覺得沒有吃虧就跟我們簽合同、給我們這個(gè)地塊，把軌道一起捆綁，給我們運(yùn)營(yíng)權(quán)，這些地給我們的時(shí)候不是無(wú)償給我們，我們是要給地價(jià)的，并且是按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)付地價(jià)的。”

港鐵公司城市規(guī)劃主管姚展透露這其中還有玄機(jī)。“付了地價(jià)的話，我們?nèi)绾文軌驈闹械玫嚼麧?rùn)去填補(bǔ)資金缺口呢？奧妙的地方在于我們支付地價(jià)是按這塊地假如沒有地鐵進(jìn)入的時(shí)候計(jì)算的，這塊地政府要拿去市場(chǎng)賣100個(gè)億，我們跟他們談付100個(gè)億，然后港鐵公司自己籌集資金來(lái)建地鐵，但是我們建好地鐵站后，要把這個(gè)地的價(jià)值提升到150個(gè)億，那50個(gè)億完全是我們建地鐵得來(lái)的正值，于是我們就把50個(gè)億一塊地全拿去填補(bǔ)資金缺口，另外一塊地也是這樣”。

在這種模式下，香港地鐵無(wú)需政府投入資金、補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)或者擔(dān)保貸款。港鐵公司自負(fù)盈虧，承擔(dān)所有的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本，此外，港鐵公司還統(tǒng)籌所有地鐵及房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、管理，集約用地。目前，港鐵公司在香港共計(jì)投資及營(yíng)運(yùn)諸如圓方(Elements)在內(nèi)的13個(gè)商場(chǎng)，管理包括香港國(guó)際金融中心二期在內(nèi)的多個(gè)高端寫字樓及住宅。其在43個(gè)地鐵站點(diǎn)物業(yè)總開發(fā)面積達(dá)1300萬(wàn)平方米，并保留27萬(wàn)平方米作為出租用途，投資物業(yè)市值超過(guò)640億元。

姚展告訴記者，“我們的軌道網(wǎng)絡(luò)有87個(gè)車站，其中大概有一半的站點(diǎn)有物業(yè)開發(fā)，從一開始到現(xiàn)在我們已經(jīng)建好的、跟規(guī)劃的物業(yè)開發(fā)共1300萬(wàn)平米，1300萬(wàn)平米是多大？比如IFC（香港國(guó)際金融中心）是18萬(wàn)平米，有88層高，1300平米就是大概這樣70棟高樓。”

對(duì)于物業(yè)開發(fā)，港鐵也有一套自己的秘籍。“那就是高密度，人要多；多功能，有酒店、辦公樓、住宅；人性化設(shè)計(jì)，車站跟物業(yè)無(wú)縫對(duì)接；做好規(guī)劃，分期開發(fā)，劃分不同的項(xiàng)目給不同的開發(fā)商，以降低風(fēng)險(xiǎn)。”姚展說(shuō)。

年報(bào)資料顯示，2014年港鐵公司總收入401.56億港元，但是利潤(rùn)高達(dá)116億港元，這其中物業(yè)板塊貢獻(xiàn)最大：車站租務(wù)占28%，物業(yè)開發(fā)占31%，物業(yè)租賃及管理站24%，票務(wù)收入僅僅貢獻(xiàn)15%，內(nèi)地及國(guó)際業(yè)務(wù)占2%。

政府、市民、地鐵公司一舉三得

截至2015年年中，港鐵公司的市值約為2109億港元，其中政府占股76.7%。據(jù)悉，港鐵公司目前的負(fù)債率僅為7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它國(guó)內(nèi)外地鐵公司。港鐵公司提供給記者的資料顯示，對(duì)香港政府來(lái)說(shuō)，截至2012年12月31日，香港政府通過(guò)向港鐵轉(zhuǎn)讓土地所獲得的收益為978億港元。對(duì)香港社會(huì)來(lái)說(shuō)，港鐵除了為香港市民貢獻(xiàn)了一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、票價(jià)合理的軌道交通系統(tǒng)，還為眾多香港市民構(gòu)建了能夠滿足衣食住行各項(xiàng)生活需求的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，同時(shí)也提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)。而對(duì)港鐵本身來(lái)說(shuō)，也從中獲得了持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)回報(bào)。