4月30日晚，深圳地鐵集團公布2019年年報。過去一年，深圳地鐵實現營業收入209.9億元，同比增加84.9%，凈利潤116.9億元，同比增加61.2%。
依據國內各大地鐵公司披露的2019年前三季報比較，深圳地鐵有望在2019年蟬聯國內最賺錢地鐵公司榜首位置。2018年，深圳地鐵曾憑借72.49億元凈利，超出第二名武漢地鐵近60億元。
閱讀財報后發現，深圳地鐵之所以能在全國近20家地鐵公司中殺出重圍，進而收獲百億凈利，主要應歸功于房地產開發，以及對外股權投資帶來的百億投資收益上。
報告期內，深圳地鐵房地產開發實現營收140.3億元，約占年內總營收67.6%，遠超過地鐵運營帶來的43.6億收入。此外，年報還顯示，其2019年投資收益約117.3億元，同比增加13.1%，超過集團全年凈利潤。
深圳僅次于萬科的地產開發商
除了地鐵運營商身份外，近年來，深圳地鐵作為地產商的身份格外凸顯，其營收來源更多依賴于地產開發和物業服務而非地鐵運營。
年報顯示，其2018年和2019年的房地產開發收入分別為45.2億元和140.3億元，占當期營業收入比例分別為67.6%和40.6%。
在2018年年報中，深圳地鐵曾強調，集團在2018年“深圳市房地產開發企業綜合實力排名”中位列第二。另外根據官網顯示，其旗下公司連續五年銷售額過百億元，2017-2019年蟬聯“深圳市房地產開發企業綜合實力排名”前三。
據了解，深圳地鐵當前從事的商業地產項目可分為兩種，一種是車站空間開發，主要是地鐵空間以及與其聯通的獨立地下物業空間開發，另一種則是在地鐵線上興建購物中心、寫字樓酒店等大型商業綜合體。兩個項目經營實體主要為深圳地鐵置業有限公司（簡稱：“深鐵置業”）和深圳市地鐵商業管理有限公司（簡稱：“深鐵商業”）。
深鐵置業于2019年才成立，獨立法人企業，旗下擁有物業開發、商業、樞紐三大核心業務板塊。其物業開發板塊方面目前擁有12個軌道沿線上蓋項目的綜合開發權，開發規模約450萬平方米，在建面積約330萬平方米，連續五年銷售額過百億元，2017-2019年蟬聯“深圳市房地產開發企業綜合實力排名”前三。
深鐵商業則于2016年成立，業務多聚焦于物業服務，目前共經營物業面積約60萬平方米。其計劃在未來5年內經營管理的物業面積增加至265萬平方米。
2018年年報顯示，深圳地鐵完成土地項目銷售金額達130億元，相當于同年中洲控股的銷售規模。2019年年報中，深圳地鐵的房地產開發營業收入為140.3億元、物業管理業務收入為3.4億元，合計收入143.7億元，占總營收比例為69.3%，遠超過地鐵和鐵路運營的合計20.4億營收。
通過地產項目，深圳地鐵2019年在利潤上有力反哺地鐵運營造成的虧損。期內，深圳地鐵運營營收減去營業成本計算得來的毛利為-3.39億元，反觀房地產開發和物業管理，其去年的毛利分別為92.2億元和0.15億元，合計92.35億元。
是萬科第一大股東，去年投資收益超百億
除親自下場參與物業開發外，深圳地鐵也通過對外股權投資獲得不菲的收益。
年報顯示，深圳地鐵在2019年末的主要聯營企業包括萬科企業股份有限公司、深圳市現代有軌電車有限公司、深圳市深圳通有限公司、鄭州中建深鐵軌道交通有限公司。涵蓋行業領域為房地產開發和軌道交通。另據天眼查顯示，深圳地鐵持股比例在50%以下的子公司的有11家（收益按權益法核算計入報表）。
這其中，作為頭部房企的萬科股份最引入注目，且是投資收益的最主要來源。截至2019年末，深圳地鐵持有萬科28.69%的股權，是萬科的第一大股東。財報顯示，萬科2019年實現凈利潤551.3億元，同比增加11.9%。由此計算，僅通過萬科一家企業的投資，深圳地鐵去年便可實現158.2億元的投資收益。
梳理深圳地鐵過去幾年的發展進程可以發現，投資萬科對于深圳地鐵的意義可謂十分重大，恰是從2017年投資萬科開始，深圳地鐵的投資收益才迎來爆發式增長。2016年，深圳地鐵的投資收益僅為1.45億，2017年飆升至72.54億元，到2019年，這一數字進一步增加至117.3億元，年復合增長率為332.5%。
而深圳地鐵之所以有機會進軍萬科，還要追溯到著名“寶萬之爭”上。當時，萬科管理層有意引入深圳地鐵以對抗“野蠻人” 寶能集團。2017年，深圳地鐵通過受讓華潤集團和恒大集團持有的全部萬科A股股權（分別為15.31%和14.07%），成為萬科第一大股東，同時宣告著萬科股權大戰落幕。
年報顯示，近兩年，深圳地產資產負債率已降至40%以下。2019年，深圳地產的資產負債率為35.23%，相較2018年的39.05%下降近4個百分點。2019年度負債總額1489.4億元，流動負債672億元，非流動負債817.4億元。
進入2020 年，深圳地鐵合計發布超短融和公司債券4只，合計金額85億元，最高票面利率3.05%，最低票面利率2.4%，募集資金用途主要為補充營運資金及償還到期的金融機構借款。
