深鐵集團致力成為創造經濟和社會雙重價值的軌道資產經營者，由尋求軌道建設資金平衡向追求社會與企業融合發展的目標邁進，建立利益共享、政企協同的發展機制，助力城市實現產業升級，追求企業、政府和城市綜合價值最大化，帶動粵港澳大灣區城市的高質量發展，推動實現融合城市的可持續發展模式升級。
深圳市地鐵集團有限公司（簡稱：深鐵集團）積極探索“軌道+TOD 綜合開發”模式，持續完善自我造血的可持續發展機制，并升級模式聯動城市和社會高質量發展。2021 年深鐵集團實現營業收入163.97 億元，利潤總額29.66 億元，成為中國內地全成本口徑核算下盈利情況最佳的城軌企業之一。
01升級模式
融合城市高質量發展
深鐵集團在踐行TOD發展理念進程中，“軌道+TOD綜合開發”模式逐步成熟穩定。2022年《面向城市更新的中國城市TOD指數研究報告》顯示，深圳TOD現狀水平和更新潛力均表現優秀，綜合排名全國第一。
一是深植“軌道+TOD綜合開發”，助推實現軌道交通可持續及城市空間融合發展。通過創新軌道樞紐與上蓋物業一體化的規劃設計建設統籌機制，構建立體化、高效能、集約式的城市生態空間，推動樞紐站點與周邊區域發展的協同增益，實現“軌道+TOD綜合開發”模式由“單體開發1.0版本”“綜合體開發2.0版本”向“站城一體3.0版本”“產城融合4.0版本”升級發展。深鐵集團在軌道二、三期建設中創造并獲取14 個TOD綜合開發項目，預計開發收益（地價+ 開發利潤）可完全覆蓋軌道交通一、二、三期及三期調整項目主體工程企業融資還本付息的資金需求，極大減輕了政府財政負擔。良好的開發和經營收益有力反哺軌道交通建設和運營，發展模式的迭代升級更推動實現軌交物業與城市發展的深度融合。
二是以“產城融合”理念探索站城一體化的城市更新模式，為破除城市病提供綜合解決方案。進入軌道交通四期建設期后，深鐵集團以自身優秀的規劃設計、軌道建設、市場化融資和“組局”能力，統籌“站城一體化”開發，以綜合交通樞紐為重點，圍繞軌道交通重要節點打造產業高地與活力社區，深度破解既有條塊分割、銜接不暢的產城融合發展難題，通過對土地創新式集約利用、立體布置全業態建筑及樞紐空間，打造具有代表性的TOD多維業態綜合體標桿項目，推動城市出行、生產、生活、購物、休閑無縫對接，提高人民生活的便利性和交通的人性化，賦能城市經濟發展的同時與人民共享發展成果。
三是制定戰略推動模式有效落地。深鐵集團致力成為創造經濟和社會雙重價值的軌道資產經營者，由尋求軌道建設資金平衡向追求社會與企業融合發展的目標邁進，建立利益共享、政企協同的發展機制，助力城市實現產業升級，追求企業、政府和城市綜合價值最大化，帶動粵港澳大灣區城市的高質量發展，推動實現融合城市的可持續發展模式升級。
02創新機制
強化內外部資源保障
一是TOD綜合開發機制不斷創新。深圳市政府大力支持深鐵集團探索TOD綜合開發，在軌道交通建設初期明確配置地塊予以支持，同時通過逐步完善機制，對車輛段上蓋物業實施分層設權、分別供地，實現軌道交通便利地段立體復合利用土地資源。2013年, 政府出臺《深圳市國有土地使用權作價出資暫行辦法》，將軌道交通上蓋物業使用權注入企業，后隨國家政策調整，改為對軌道融資地塊采用附有條件的招拍掛方式供地。在政府指導和支持下，深鐵集團積極探索對軌道周邊土地進行統籌規劃和組局開發，全面創新站城一體城市更新模式。截至2022年6月底，深鐵集團已獲取軌道上蓋項目34個，包含獲得土地開發權項目23個、配建公共住房4個、代建項目6個、其他項目1個，總建筑面積約1264萬平方米。
二是創新TOD綜合開發內部協同機制。集團成立下屬法人企業——深鐵置業（圖1）負責站城開發，充分授權，有效管理，發揮下屬企業主觀能動性，接軌市場，健全從上蓋地塊選址、規劃、方案、拿地、開發、銷售等全流程的管理制度，全面提升站城一體開發水平。在軌道交通建設初期預留接口、提供技術條件，逐步建立并不斷完善“一體化規劃、一體化設計、一體化建設和一體化運營”建設管理協同機制，推動實現效率效益最大化。三是秉承“深鐵為民”的企業精神。推動軌道上蓋承載更多民生工程，拓寬公共住房供應渠道，截至目前已交付公共住房2.24萬套，在建1.74萬套；建設學校29所，已交付12所，為實現人民對美好生活向往貢獻“深鐵力量”。
03攻克難題
突破軌道物業綜合開發技術瓶頸
一是突破軌道交通上蓋物業和地下空間技術限制。深鐵集團主動聯合國內科研機構和相關高校，針對軌道上蓋物業的載重、限高以及防火等技術開展攻關，為新形態的軌道上蓋物業及地下空間的綜合開發解決了技術難題。包括突破規范創造車輛段特有的全框支轉換結構體系，適用后期上蓋開發各種戶型的厚板轉換體系，節約成本的車輛段上蓋減隔震技術，突破車輛段蓋板分縫長度限制、減少漏水隱患的技術等。前海綜合交通樞紐項目被國家自然資源部納入《軌道交通地上地下空間綜合開發利用節地模式推薦目錄》。
二是編制上蓋物業開發設計指南和標準體系。主導編制了國內首部地鐵車輛段上蓋建筑結構設計應用指南——《深圳地鐵車輛段上蓋建筑結構設計標準》，將企業標準上升為深圳市標準，填補了軌道交通車輛基地上蓋建筑結構設計的空白，為全國軌道上蓋建筑結構設計探索和積累經驗。標準創新性提出“全框支剪力墻結構”，并在新項目得到廣泛應用，將上蓋建筑高度從50米提高到150米以上，既為城市實現更大規模的“造地”目標，又成倍提升了項目開發空間和經濟效益。
04精益開發
夯實站城一體開發核心競爭力
深鐵集團在“軌道+ 物業”模式踐行初期以合作開發為主，通過學習和借鑒合作單位的先進管理經驗，同時對標市場“比學趕超”，探索并形成國內領先的“軌道+TOD綜合開發”創新模式，形成了以樞紐為核心的站城一體開發核心競爭力。
一是逐步沉淀站城開發堅實力量。引入職業經理人+ 專業人才，“以新鮮血液”滲透公司“循環系統”，提升團隊整體作戰力。目前，深鐵集團對軌道投融資配置土地資源項目已升級為以自主開發為主，并利用專業能力和一體化協調優勢，積極謀求軌道沿線市場化項目拓展。
二是提高企業現代化管理水平。按照國企改革三年行動總體部署，深鐵置業已搭建較為完善的公司治理結構，形成了完備成熟的制度體系，各治理主體各司其職、協同運轉、有效制衡，治理能力不斷提升，為業務發展保駕護航。
三是不斷提升開發管理能力。推行“強項目管理、強職能服務”的管控模式，持續為項目賦能提效。全方位構建標準化開發體系，開展設計、產品、技術、成本及管理的標準化研究，打造“可復制”“菜單式”的操作指南。
四是堅持數智引領，深度應用BIM技術，積極對接CIM建設，建設智慧工程管理系統，賦能項目開發提質增效。深鐵項目開發效率不斷刷新，在深鐵璟城等6個新拿地項目成功實現“拿地即開工”，大幅縮短開工周期；深鐵懿府從主體開工到竣工備案僅用了21個月，較常規工期縮短6個月，創造了軌道物業綜合開發的“深圳加速度”，實現效率領跑。
五是建立TOD綜合開發品牌。2021年全市首個TOD品牌展廳落地深鐵置業大廈，深鐵TOD品牌盛大發布，傳遞了公司“軌道城市締造者”的品牌定位、“賦能城市未來”的品牌理念和“抵達無限可能”的品牌口號，搭建了“府系”“境系”“城系”的產品體系，產品及市場認可度不斷提升；公司《品牌煥新升級，開啟“賦能未來”新征程》成果入選國務院國資委國有企業品牌建設典型案例集。
六是構建以樞紐為主的站城一體化開發核心競爭力。開展軌道樞紐周邊集約高效綜合開發策略系列課題研究，統籌推進TOD“站城一體城市更新”，按照“片區統籌、產城融合”的規劃思路，打出“融資+ 更新”組合拳，推進研究樞紐項目7 個、城際線項目8 個、市場合作項目10余個，將前海樞紐（圖2）建設為功能齊全的城市綜合體，升級機場東為國際領先的空鐵樞紐，打造西麗樞紐為鐵路地方合作新樣本，重點發展和逐步形成樞紐結合城市開發建設的管理和技術優勢。
05多元合作
積極推動粵港澳大灣區“一張網”建設
深鐵集團充分發揮“軌道+”的資源整合優勢，逐步搭建“融資+ 市場化”多元融合的開放平臺。
一是聯合行業標桿企業，組局拓展市場化項目資源。
制定共商、共建、共贏的利益統籌機制，充分調動政府、企業、市場等各方力量，構建利益共同體，協同拓展項目資源。積極引入戰略合作伙伴，與萬科深度合作，謀劃深圳灣超級總部基地、西麗樞紐及多個軌道周邊城市更新項目，并先后與特發、深業、平安、新鴻基、周大福、華潤置地等行業標桿企業簽訂戰略合作協議，與區屬城投企業搭建平臺公司，共同參與城區重要樞紐項目及站點周邊城市更新、利益統籌等站城一體建設。
二是助力建設粵港澳大灣區軌道都市圈，打造產站城一體化標桿。
借助“三鐵合一”優勢，提前研究都市圈軌道交通沿線土地，預控延伸線路的車輛基地，做好軌道站點周邊及上蓋開發的前期規劃和研究工作，促進軌道交通沿線片區產業、交通、空間全面升級，推進軌道交通生態圈與灣區發展協同聯動，帶動和支持粵港澳大灣區相關城鎮和功能區實現跨越式大發展，打造“軌道上的都市圈”。目前，深鐵置業已與惠陽城投、汕頭投控等地方城投公司簽署合作協議，與當地政府、區屬城投公司優勢互補，攜手打造助力大灣區發展的產城融合4.0項目。
